Главная > НЕДВИЖИМОСТЬ СПб 2014-2018 анализ

Недвижимость Петербурга.

Что год грядущий нам готовит 2018? 

20.02.2018г. Надо понимать, что в конце 2018 года будет повышение имущественного налога на недвижимость по кадастровой оценке, которую мало кто оспаривает. В квартирном варианте оценка довольно таки объективная, чего не скажешь про коммерческую и про помещения в центре города. Кадастровая оценка как-то сильно завышена (по моему мнению), причем она выше рыночной обычно раза в два. 
Это может говорить о том, что: 
1.  Будет какая-то девальвация рубля и рынок исправит данную ситуацию. Об этом, как я полагаю говорит и то, что дно по недвижимости мы еще не прошли. Так как, опять же в пересчете на валюту и на взляд на наши новосторойки "муравейники", да и на вторичку тоже, где однокомнатноя квартира 40 кв.м. стоит около 3 500 000 - 4 500 000 миллионов рублей, при курсе евро - 69, доллар - 59, что в пересчете на евро дает 51 000 - 65 000 тысяч. Возмем ближайшее зарубежье, где такая же квартира, в городе миллионнике например в Финляндии, Швеции, Франции, Германии, Италии, Испании - может стоить дешевле, раза в два. И я не имею ввиду центр данных городов, а именно окраины, как писалось выше - сравните цены, проведите анализ, в интернете все есть. 
Или например квартира в Адмиралтейском районе за 15 000 000 миллионов рублей 120 кв.м. с видом на канал Грибоедова, т.е. около 200 000 тысяч евро.  А за 200 000 тысяч евро в теплой европейской стране, опять же можно и небольшую виллу прикупить, не говоря уже про Южно-Азиатский регион.
2. Будет значительная коррекция и на рынке загородной недвижимости по тем же причинам. Конечно надо обратить внимание и на положительный фактор - постепенное восстановление сельскохозяйственного рынка труда в деревнях и поселениях с уже сложившейся инфраструктурой. Что, как я полагаю будет иметь некоторый отток населения в Ленинградскую область, для занятия сельхозпроизводственной семейной деятельностью, только для того, чтоб прокормить себя и семью, но будет это происходить медленно, так как самый главный фактор - инфраструктура (медучреждения, в т.ч. поликлинники и медпункты ) в сельской местности зачастую отсутствует. 
Так же, надо учитывать и введение нового закона о межевании с 1 января 2018 года, который серьезно усложнит жизнь гражданам, которые еще не отмежевали свои участки. Да еще и получение разрешения на строительство новых домов, которое полностью "забюрокрачено", будет оказывать отрицательное влияние на рынок загородной недвижимости, если не произойдет какого-нибудь послабления в данном вопросе.   


Про торги, от Фонда имущества Санкт-Петербурга, от Российского Аукционного дома итп - про торги...  могу сказать одно - очень хороших предложений на торгах не видно вообще!

 

 

01.03.2017 , недвижимость стоит, и жилая и коммерчекая, застой продолжается уже довольно долго, хороших покупателей на рынке практичеки нет, увеличилось количетво пустующих помещений в Торговых комплексах... По городу увеличилось количество вывесок со словом Аренда и Продажа. Это заметно особенно когда ходишь пешком по второстепенным улицам рядом с центром Санкт-Петербурга. Арендодатели "со скрипом" понижают арендную плату или вообще не понижают, рынок складывается и помещения пустуют. 

Июнь 2017 года - мы ребята крепкие... дно прошли, копаем дальше... 

Июль 2017 года  - банки потихоньку начали избавляться от непрофильных активов и выставляют в продажу офисные помещения и квартиры.
 
"Муровейники" в застое, покупателей новостроек практически не видно. Возможно все еще на дачах или в вынужденном отдыхе. Ситуация в экономике не улучшается. 
Полагаю, в правительстве задумали, по не очень большой цене, скупить банкротящихся строителей, подчистить рынок недвижимости и наконец-то масштабно запустить доходные дома. Посмотрим...

Октябрь 2017года - количество ипотечных заемщиков резко увеличилось, вслед за снижением процентной ставки ЦБ РФ. 
Коммерческая недвижимость по прежнему в застое. Полностью настал рынок покупателя, который вообще-то не очень спешит с покупкой, так как ото всюду слышны "крики" про конец рубля и кризис в экономике (кроме Минэкономразвития, возможно они знают больше)...  

Ноябрь 2017 года - недвижимость стоит. Был небольшой всплеск покупок в новостройках и на вторичном рынке. Причем 50/50 приходили как ипотечные заемщики, так и покупатели с наличкой. С наличкой, это вероятно консервативные инвесторы, не очень верящие в наш фондовый рынок, который растет и растет. Инвесторы, которые решили таким образом переждать кризис изьятия лицензий и санации в Банковском секторе. 

Декабрь 2017 года - затишье, все готовятся к встрече Нового года, все, кроме продавцов недвижимости... Как правило, если нет очень хороших предложений, декабрь проходит относительно спокойно, так как зная некоторые нюансы регистрации, сделка может затянуться и окончиться только в начале Нового 2018 года, после праздников. Обычно в таких случаях покупатели не спешат и переносят сделку на начало года.

Что еще интересно, так это то, что ситуация с продажами в коммерческой недвижимости стала меняться с точностью до наоборот. Если еще в конце 2016 начале 2017 года, на торгах и в непрофильных активах от банков, как я писал в начале, хороших предложений не было, а продажа по "хорошей цене" в основном шла от физлиц, то к концу года "хорошая цена" стала у банков и на тограх, а физлица не хотят двигаться в цене в большинстве случаев. Банки же наоборот при продаже непрофильных активов,  кстати упомяну и застройщиков, все стали очень лояльны к покупателю, снижают цену предлагают хорошую рассрочку... 

Конец декабря 2017 полагаю на фондовом рынке будет какая-то фиксация прибыли, наш фондовый рынок будет снижаться, да и в начале 2018 года тоже. Недвижимость будет полагаю стоять тоже (не имею ввиду очень хороших ценовых предложений, которые уходят сразу). Загородная недвижимость до конца февраля тоже не будет пользоваться большим спросом.  В матре 2018 года  выборы Президента, все вроде стабильно, но средний инвестор полагаю будет ждать результатов. Сильно просел автомобильный рынок, что очень видно по продажам б/у автомобилей, которые за последние месяцы ноябрь и декабрь просели в цене на 30%. Обычно были осенне- зимние сезонные колебания, у б/у автомобилей, но не такие большие.

 Но, не смотря на все вышеописанное в декабре 2017 года увеличилось число сделок с коммерческой недвижимостью и как в середине года, хороших предложений очень мало, а если попадают на рынок, то сразу выкупаются.  

Наш телефон 8 906 255-03-01 


 

спб4Санкт-Петербург  один из красивейших  городов мира.  Этот великолепный  город на Неве, был основан всего триста с небольшим лет назад, в 1703 году Петром I.
Различные сословия и семьи с определенным достатком предпочитали селиться в различных его частях, город процветал и вскоре стал современным огромным мегаполисом с хорошо сохранившейся исторической архитектурой, собравшей в себе несколько веков различных стилей, с величайшими  и красивейшими дворцами и памятниками. Но различные прослойки населения и люди с различным достатком по прежнему предпочитают жить, работать и инвестировать в недвижимость находящуюся в различных частях города.
Наиболее популярен и востребован, так называемый "Золотой треугольник Санкт-Петербурга." Его границы, как мы считаем, очерчены набережной реки Фонтанки, Невским проспектом и набережной Невы. 
Рынок недвижимости цикличен, но недвижимость в Санкт-Петербурге всегда была востребована.  Но, моменты, когда в "золотом треугольнике" появляются помещения с вывеской "Аренда", означают, что на рынке недвижимости не все в порядке и кризис не за горами.
В настоящее время (по состоянию на начало 2013 года), на рынке недвижимости сложилась непростая и не совсем понятная ситуация. 
Все больше помещений в городе, появляется со словом "Аренда" и "Продажа" и это не случайно. В пересчете на иностранную валюту, мы увидим, что недвижимость значительно переоценена, а рынок был перегрет. За 100 000 тысяч евро - 4 500 000 миллиона рублей, можно преобрести (курс 45 рублей за 1 евро) очень неплохую квартирку или небольшой дом в Европе, там где теплее, уровень жизни лучше и качественней продукты питания. А за 1 миллион евро, что около 45 миллионов рублей, можно неплохо вложиться в какую-нибудь виллу на Канарах. 45 миллионов рублей - это средняя цена (даже ближе к минимуму) за хорошее помещение в центре ( все относительно и центр тоже). Поэтому, полагаем, через какое-то время будет значительная коррекция рынка. спб8 Проанализировав огромное количество предложения и спроса на недвижимость, мы пришли к выводу, что  уже в 2014-м году существовала большая закредитованность  на рынке недвижимости, а  в последнее время эта закредитованность стала зашкаливать! Это касается объектов загородного строительства и "закольцевых полей застройки многоквартирных домов", да и многоквартирных домов в самом городе тоже. Долго так продолжаться не может, что еще раз подтверждает наше предположение о дальнейшей коррекции рынка вниз.
  Фасады домов, особенно в центре города постоянно реставрируются и ремонтируются, город облагораживается.спб5  Но как писалось выше  - рынок недвижимости цикличен и к тому же, еще напрямую связан с рынком фондовым (акции, облигации, голубые фишки) . Как только фондовый рынок (акции ведущих компаний пойдут вверх) развернется, так потихоньку финансы из рынка недвижимости будут перетекать на рынок фондовый и недвижимость будет дешеветь.
  
Наш прогноз, основывается и на юридической специфике. Как недвижимость может расти, если придя в районный суд, видишь, что 75% времени судебных заседаний - это время где рассматриваюся иски от банков? ( Истребование имущества должника и ИПОТЕКА встречается в 7 случаях из 10.) Что бы там не говорили риэлторы или финансовые гуру, дальше жилая недвижимость будет потихоньку проседать (весь 2015 год) . Если сравнивать цены со средними европейскими, то автор полагает, жилая недвижимость в начале, да возможно и весь 2016 год продолжит проседать (понастроили конкретно много, отток населения из СПб из-за сокращений, будет немного больше чем приток, или будет нулевым) если не произойдет чего-нибудь неординарного. Коммерческая офисная недвижимость будет больше востребована и начнет повышаться в цене возможно только к концу 2016, а коммерческая торговая, еще просядет, так как на заводах работать не кому, да и торговля все больше уходит в интернет (опять же в приоритете будут офисные помещения), на коммерческие складские помещения будет спрос, а значит возможно и рост цен. Малый бизнес выдавливается в тень. В 2016 году все больше будет формироваться внутренний спрос и внутреннее производство, которое медленно, но уже успешно развивается, а значит будет спрос на коммерческие производственные помещения и опять же на складские. Все это должно подтолкнуть рынок коммерческой недвижимости вверх, а значит, если в правительстве "ничего нового" не придумают, то и рынок труда к концу 2016 года начнет проявлять спрос на качественные кадры, что в свою очередь должно восстановить спрос на жилую и коммерческую недвижимость, но это вероятно уже к самому концу 2016 года и к началу 2017-го...  

На 16.11.2016 Недвижимость, абсолютно вся в Санкт-Петербурге продолжает падать. Безусловно, есть дополнительные факторы неопределенности, что сильно осложняет рост цен на недвижимость, но коррекция вниз должна закончиться, полагаю будет какой-то прорыв и возобновление роста цен. Коммерческая недвижимость, при всей своей перспективе, продолжает снижаться, хотя плата за коммерцию по коммунальным платежам в 1.5-2 раза меньше чем за квартиру такого же метража.

05.12.2016 Ждем решение по ставке ФРС США 14.12.2016 года, полагаю ее поднимут на 0.25 базисных пункта, а 16.12.2016 заседание ЦБ РФ - возможно как-то отреагируют... по своему...

 

Наш телефон для анализа перспектив рынка недвижимости:
8  (906) 255-03-01